原状回復義務
入居者は賃貸住宅から退去するとき現状に回復してから退去しなくてはなりません。
これを原状回復義務と呼んでいます。
原状回復義務解釈
この原状回復義物解釈において残念ながら、入居者と大家との間で大きな隔たりがあり、この隔たりが退去時のトラブルの原因となっています。
原状回復義務においては法律に原状回復という文言は出てきませんので、国土交通省のガイドラインに基づいて行なうべしという論が多数のようです。
原状回復義務と民法
確かに原状回復という言葉は民法には登場しませんが、原状回復の概念は民法の中にしっかりと登場しています。
原状回復とは正しくは損害賠償と言い換えるべきです。
民法には故意・過失による不法行為に損害賠償請求を認めており、たとえば、入居者の故意、過失により、通常の生活では発生しない破損、汚損を起こしたとき、入居者は、その破損・汚損箇所を補修・回復させる義務を負担すると解釈すると原状回復義務がわかりやすくなると思います。
入居時に新品のクロスで入居したから、退去するときは新品のクロスにして返しなさい。
この大家の要求は一般的な要求で、賃貸借契約書にもその記載が見られますが、これは正確には原状回復義務とはみなされません。
原状回復義務に関してはたくさんの判例がありますが、おおむね、入居者保護の方向にあります。
国土交通省のガイドラインにも原状回復の細かい規定がありますので、参考にされたらと思います。
原状回復義務と重要事項説明書
賃貸借契約の中の原状回復義務の規定ははっきりいって、法を無視した内容になっていることが多いです。圧倒的に無視してます。
こういった契約はそもそも有効性が非常に疑わしいのですが、原状回復義務のあるべき姿を知りながら、きちんと説明しない宅建業者の責任が最も重いのではないのでしょうか？
重要事項説明書にはもしこのようは一方的に不利益な条項があるときは業者はきちんと記載し、説明する義務があります。
しかしそれをしない業者はとうぜん入居者に対し入居者がこうむった原状回復の損害を賠償する義務があります。
何と言っても契約書を作成するのは宅建業者、重要事項説明書を説明するのも宅建業者。
責任を宅建業者が取るべきであるのは明らかです。